Der Begriff Marktwert einer Immobilie wird im alltäglichen Sprachgebrauch häufig verwendet, jedoch ist seine Bedeutung klar definiert:
Der Marktwert einer Immobilie – genauer der Verkehrswert (Marktwert) – wird nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Gesetzgeber stellt damit sicher, dass der Wert objektiv, unabhängig und marktkonform ermittelt wird. Für die praktische Anwendung werden insbesondere folgende Faktoren geprüft:
- Lage und Umfeld
z. B. Mikro- und Makrolage, Infrastruktur, Stadtentwicklung und demografische Entwicklung. - Baulicher Zustand und Modernisierungsstand
z. B. bauliche Instandhaltungen und Modernisierungen, energetische Sanierungsmaßnahmen vor dem Hintergrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), sowie technische und konstruktive Eigenschaften des Gebäudes. - Rechtliche Rahmenbedingungen
Baulasten, Erbbaurechte, Wegerechte und weitere Eintragungen im Grundbuch beeinflussen den Wert ebenso wie Bebauungspläne oder Nutzungseinschränkungen. - Marktverhältnisse
Immobilienbewertungen sind stets stichtagsbezogen. Sie beziehen sich somit auf einen festgelegten Zeitpunkt, den sogenannten Bewertungsstichtag, auf den der Wert der Immobilie anhand der zur Verfügung stehenden Marktdaten abgestellt wird.
Der Verkehrswert ist somit das Ergebnis eines strukturierten Bewertungsprozesses nach geltenden gesetzlichen Vorgaben.